En un plazo relativamente breve, entrará en vigor la reforma de la actual Ley Hipotecaria (17 de junio de 2019; una reforma de importante interés para el consumidor, pues hemos de tener presentes que la Ley Hipotecaria actual es del año 1969.
Así pues las novedades más importantes para el consumidor serían las siguientes:
- Gastos:
- El Banco solo podrá cobrar gastos debidamente acreditados, independientemente de la fórmula o título que se le adjudique. Es decir, la comisión de apertura deberá contemplar dichos gastos si quieren ser percibidos por el banco.
- El controvertido Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se suprime.
- El Banco se deberá hacer cargo de los gastos de Notaría, Registro y gestoría.
- Cláusula Suelo:
- Se prohíbe de forma expresa.
- Efectos del impago:
- La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse si:
- En la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tse produce un impago de 12 cuotas o bien, que el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial.
- Y en la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria.
- La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse si:
- Condiciones hipotecarias legalmente fijadas:
- Se reducen las comisiones por amortización anticipada (ahora del 0.5% y del 0.25%), al 0.25%durante los 3 primeros años de la hipoteca., y del 0,15% a partir del cuarto año.
- No obstante, para las hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años.
- Los Bancos no podrán asociar el producto hipotecario a otro producto como planes de pensiones, seguro de vida y hogar, o tarjetas de crédito. No obstante, si podrán exigir un seguro que de cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca.
Todo ello implica que los despachos profesionales tendremos más herramientas para poder generar con seguridad un asesoramiento previo de lo que se realiza correctamente o no por parte de las entidades financieras, pues parece que se aclara y define con mucha más determinación los aspectos no permitidos por las entidades financieras.
Aun así, seguimos recomendado que a la mínima duda contacten con nosotros, pues en derecho también sirve la expresión “más vale prevenir que curar”, pues del todo seguros que los Bancos intentarán buscar fórmulas para establecer condiciones distintas de las que figuran legalmente prohibidas, pues no dejan de ser empresas que buscan un rendimiento determinado y eso el cliente bancario lo ha de tener en cuenta.
Estamos a su servicio.
Edgar Camps Gómez
Abogado